「解決できる本当の任意売却」がAmazonで出版されました

解決できる本当の任意売却
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Amazonで任意売却のガイドブック「解決できる本当の任意売却」が出版されました。

住宅ローン返済の問題解決について、分かりやすく解説しています。

住宅ローンの返済に不安を抱えている方は、ぜひお読みください。

解決できる本当の任意売却: 「住宅ローンが払えない」「競売通知がきた」 Kindle版

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住宅ローン完済時に、あなたは何歳になっていますか?

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分譲住宅を購入した世帯主の平均年齢は、戸建で39.0歳、マンションで43.3歳になっています。(国土交通省:平成27年度住宅市場動向調査について)

住宅ローンの返済期間は、35年以内かつ完済時の年齢が80歳までですので、完済時の年齢は70~80歳になっているケースは珍しくありません。

また購入後に返済が苦しくなり、住宅ローンの繰り延べ(返済期間を延長し毎月返済額を減額する措置)をした場合は、80歳完済にすることが一般的です。

あなたは70歳以上、80歳まで住宅ローンの返済が可能でしょうか?

実際、60歳前後に将来の返済が心配になり、ご相談に来られる方は非常に多いのが現状です。

老齢年金が期待できないうえに、勤めている会社が思っていた以上に給与が増えない、または退職金が期待できないことから、将来の不安が増大しています。

目標は65歳までに住宅ローンを完済することでしょう。

そのためには、繰り上げ返済するか、将来まとまった繰り上げ返済をするための貯金をすることです。

しかし現実には子供の教育費や、日々の生活費に追われ、ままならないのが現状かもしれません。

万一、住宅ローンを返済できない事態に陥ると、例え70歳でもその時点で家を手放すことになります。

70歳で債務整理を行い、転居先を見つけて引越しする…気力・体力ともに要する大変な作業になります。

60歳になるまでに、住宅ローン完済に至るマネープランを作成し、実行することが重要です。

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繰り上げ返済はボーナス払い分から?

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住宅ローンの返済に毎月返済にプラスしてボーナス払い分もある場合、一部繰り上げ返済をする場合は、どうすればよいでしょう。

繰り上げ返済に手数料が必要になる場合もあり、また毎月とボーナスの返済額の比率もそれぞれ違いますから、正確にはきちんと計算しないと損得は分かりません。

この損得の視点からシミュレーションしているサイトを良く見かけます。

でも別の視点から見ると、住宅ローン返済が難しくなる人に、ボーナス払い分がきっかけとなる人が多いという事実があります。

ボーナスの金額はご本人の力が及ばない、会社の業績に左右されます。

そのため、住宅ローンのボーナス払い分が大きい場合、返済に大きな影響を及ぼします。

何とかやりくりしてボーナス払い分をクリアしても、翌月以降も返済は続きますから、返済に四苦八苦の状態になります。

そうしているうちに、半年後にはまたボーナス払いの時期がやってきます。

結局、返済不能に陥ってしまう人が多いのです。

綿密に計算することは大事です。

ただ、繰り上げ返済できる余力が有るうちに、ボーナス返済分を先に無くしてしまうと、経済的・精神的にゆとりが生まれます。

修繕積立金の増額に耐え切れず!適正な大規模修繕工事や修繕積立金の設定とは

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分譲マンションでは管理費+修繕積立金の毎月負担は避けられません。

新築分譲時の修繕積立金は低く抑えられているのが実情です。

そのため、築10年以上、特に1回目の大規模修繕工事が終わった頃から、修繕積立金の値上げが必須となるマンションが多いのです。

とあるマンションでは管理費+修繕積立金が毎月1万円程度だったものを、一気に3万円へ値上げしました。

このマンションにお住みの方は、毎月の負担に耐え切れず、住宅ローンの返済も滞りがちになり、遂に売却することになりました。

 

適正な修繕積立金の金額とは

前述のマンションでは月2万円負担額が増えました

これを住宅ローンの返済額に換算すると、600万円程度の借り入れ額に相当します(金利1%,30年返済で試算)。

管理費・修繕積立金の金額は、中古物件の売却時に影響が出ます。

中古マンションを購入する方は、不動産屋に住宅ローン返済額とともに、管理費・修繕積立金・駐車場代・各種保険料・固定資産税等を試算したものを見せてもらい、購入を検討するのです。

平成28年7月度の中古マンション(ファミリータイプ)の成約価格は、大阪府全体で2,049万円、大阪市内中心6区 で3,179万円ですから、毎月数万円の負担増でも買手から見れば大きくなるのです。

周辺マンションと比べて高い管理費・修繕積立金の設定は、いざ売るときにマイナスとなり、販売価格や売れ行きに影響が出ます。

※ 大阪市内中心6区(中央・北・西・福島・天王寺・浪速)

 

不動産の資産価値とは何でしょう

管理会社が大規模修繕工事を提案する際、マンションの資産価値の維持・向上を謳います。

資産価値を端的に表すのは、売却時の利益(キャピタルゲイン)と、賃貸時の賃料収入(インカムゲイン)です。

売買価格・賃料設定ともに価格査定に最も影響するのは築年数と立地であり、それに利便性や戸別の状況で加減されます。

販売価格が下がればキャピタルゲインは下がります。

管理費・修繕積立金が多ければ、正味の賃料収入(インカムゲイン)は下がります。

自分が住んでいるマンションの外壁がひび割れていたり、配管が漏水したりすることは、居住性・安全性において望ましくありません。

だからといって、過度な大規模修繕の工事費負担や、高額な管理費・修繕積立金の設定は、不動産の資産価値を下げることにもなりかねません。

大規模修繕工事と、管理費・修繕積立金の価格設定は、管理組合総会で決定されます。

他人任せにせず、積極的に参加し考えましょう。

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団体信用生命保険は疾病保障特約付が良い?

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住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険(団信)の加入は欠かすことはできません。

団信は住宅ローンの債務者が死亡したときや高度障害状態になったとき、ローン残金分の保険金が金融機関に支払われ、住宅ローンを清算することができます。

高度障害状態とは次のいずれかの状態になった場合をいいます。

  1. 両眼の視力を全く永久に失ったもの
  2. 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
  3. 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
  4. 胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
  5. 両上肢(腕・手)とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  6. 両下肢(足)とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  7. 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
  8. 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

また、回復の可能性が期待できる場合は高度障害とはなりません。

病気・ケガで高度障害状態には至らなかったものの、今までの仕事を続けるまでは回復しなかった場合は、団信の対象にはなりません

そのためにも、疾病保障特約付は将来の不安を取り除く効果は大きでしょう。

但し、保障内容が良くても住宅ローンの金利が高いケースもあります。そもそも住宅ローンが無理なく返済できることが大前提であることを忘れてはいけません。

特約付団信にすることにより、上乗せ金利は0.2~0.4%程度あり、低金利の今では相当な金利割合になることに注意が必要です。

住宅ローンの返済が厳しくなる前に!借り換えの検討を。

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家を購入し住宅ローンの返済が始まってしばらく経つと、返済が予想外に重くのしかかると感じる人は多いです。

新しく家を買うのに合わせて、家具・カーテンや家電製品等を買い揃える人も多いですから、新居の入居時には貯金も乏しい状態です。

また一般に銀行の融資基準は年間の税込年収から算出しますが、手取り収入は税込年収よりずっと少額です。

本来であれば、住宅ローンを借りれる限度額まで借りるのではなく、手取り収入を基準に負担なく返済できる金額から、借入額を逆算するのが望ましいのです。

さらに持家は、固定資産税や各種保険料、マンション管理費や駐車場代等のローン返済以外の毎月・毎年の出費が発生します。

固定資産税は新築住宅に対する減額措置の期間が過ぎれば税額が増えますし、マンション修繕積立金は10数年後の大規模修繕工事を行う前後に金額がアップするのが一般的です。

火災・地震保険料も上昇傾向であり、ローン返済以外の毎月・毎年の出費は、増えることはあっても減ることはないというのが現状です。

これらのことから、賃貸に住んでいた時の家賃はさほど苦にならなかったのに、持家になると生活がだんだん苦しくなってくる人が多くなるのです。

このような方は、住宅ローンの長い返済期間中に「収入が減る」「支出が増える」といった事態が起こると、余力がない分、すぐに返済困難になってしまいます

そういった事態を避けるためにも、住宅ローンの借り換えは大変重要です。

将来のリスク回避のためにも、現在の超低金利時代に、ぜひ住宅ローンの借り換えをご検討ください。

 

 

低金利の今!住宅ローンの借り換えが急増中。

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マイナス金利政策の影響で、主要銀行の住宅ローンの借り換え申込件数は前年同月比で2.5倍、1月と比べると何と4倍も増えました。

住宅ローン金利は過去最低を更新しており、年1%(10年固定)を割り込んでいます。

毎月の返済額が1万円以上減るのであれば、十分メリットは有りますね。

今のローンとの金利差は、1%に満たなくてもメリットが生まれるケースもあります。

一般的に借り換えメリットが生まれる条件は、

  • ローン残高1千万円以上
  • 返済期間が残10年以上
  • 借り換えるローンとの金利差が年1%以上

と言われていますが、実際はケースバイケースの方が多く、計算してみないと分かりません。

毎月返済額の差額、借り換え時に必要な諸費用、さらに完済時までの返済総額を算出して比較することが重要です。

諸費用は銀行によりバラつきがありますが、それなりに高額です。

金利差や返済額にとらわれると、損をしたという結果にもなりかねません。

それぞれの銀行は気軽にウェブサイトを通じて相談が可能ですから、一度検討してみてはいかがでしょう。

 

7割以上の人が住宅ローンを負担に感じています!

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長期・高額の住宅ローンが生活するうえで負担に感じるのは当然です。

では、どの程度負担に感じているかを購入した物件種別にまとめています。

非常に負担感がある 少し負担感がある 合 計
分譲マンション 12.4% 62.2% 74.6%
分譲戸建て 14.4% 56.0% 70.4%
注文住宅  9.1% 61.6% 70.7%
中古戸建  4.8% 51.3% 56.1%
中古マンション  7.5% 54.3% 61.8%

負担感の具体的なイメージは次のとおりです。

  1. 非常に負担感がある(生活必需品を切りつめるほど苦しい)
  2. 少し負担感がある(ぜいたくはできないが、何とかやっていける)
  3. あまり負担感はない(ぜいたくを多少がまんしている)
  4. 全く負担感はない(家計にあまり影響がない)

「生活を切りつめるほど苦しい」「何とかやっていける」となると、日々負担を感じながら生活している事になります。

新しい家を買ったものの、生活にどうしても暗い影を落としていることでしょう。

しかも分譲マンション購入者では「負担感がある」という人の割合が、平成25年度は66.7%だったのが26年では74.6%と7.9%も増加しています。

住宅ローンを負担に感じている人は、世間一般に非常に大勢いて、実際に負担に耐えかね返済できなくなる人もいらっしゃいます。

皆さん決してムリな住宅ローンを組んでいるわけではありません。

この調査で、世帯年収に占める返済負担率は、分譲マンション・分譲戸建住宅・注文住宅の取得世帯は19~20%、中古戸建住宅・中古マンションは16~17%程度です。

住宅ローンを組む時の返済負担率の目安は30%前後と言われていますから、実態はそれより低いにも関わらず、いざ借りてみると負担感は大きいということです。

持家になると、固定資産税やマンション管理費、各種保険料の負担など、ローン返済以外の負担も発生します。

それでもやり繰りしながら何とか返済できている間は良いでしょう。

離婚・失業・給料減額など、突発的な事柄が発生し、収入が減る、支出が増える事態になると、たちまち貯蓄が底をつき返済できなくなる事態に陥ります。

そうならないためには、住宅ローンの借り換えや繰り延べといった普段のメンテナンスが重要です。

そして返済できない時は早めに対処することにより、裁判所の競売を避け、できるだけ負担のかからない方法で対処することが肝要です。

 

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離婚は決めた!住宅ローンはどうなる!?、別れる前に確認を

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日本では3組のうち1組が離婚するそうで、大阪府は離婚率の高い都道府県の第3位とのことです。離婚は決して他人事ではありません

家を買うときは離婚なんて想像もつかないかもしれませんが、住宅ローンを滞納する根本的な原因は「離婚」というケースは非常に多いです。

夫婦のうちどちらが家を出たか、奥さんが連帯保証人かどうかにより、下表の4つのケースがあります。

家を出たのは奥さん 家を出たのは旦那さん
奥さんが連帯保証人ではない ケース1 ケース2
奥さんが連帯保証人である ケース3 ケース4

 

ケース1:奥さん(連帯保証人ではない)が家を出ていき、旦那さんが残った場合

奥さんは住宅ローンがどうなろうと、関係ありません。夫婦で住んでいた家と住宅ローンに関わることはありません。

残された旦那さんはしばらくの間は住宅ローンを支払うでしょうが、ある日ふと疑問がわきます。

「こんな広い家に一人で住んで、なぜこんな高い住宅ローンを支払い続けてるんだろう? この家を売ってワンルームを借りて住めば良いのでは…?」

収入額にかかわらず、支払い意欲がなくなってしまうのはよくあるケースです。

 

ケース2:旦那さんが家を出ていき、奥さん(連帯保証人ではない)が残った場合

住宅ローンの支払いは旦那さんが続ける条件で離婚し、奥さんが住み続けるケースは時々あります。

これは危険です。奥さんが家に住む権利を、別れた旦那さんが命運を握っています。支払うと約束しても、支払えなくなってしまうことは良くあります。

住宅ローンを滞納すると、いずれローン打ち切り一括請求となり、裁判所の競売にかけられます。

しかも奥さんにはローンを滞納しているかどうか分かりません。ある日突然、裁判所の執行官が家を見に来るうえ、見ることを拒否することもできません。

残念ながら、離婚の時に夫婦間でどのような約束をしていようとも、ローンを借りた銀行や裁判所には関係のない話です。

ここまでの状況に至れば、必ず家は出て行かざるを得ません。

 

ケース3:奥さん(連帯保証人である)が家を出ていき、旦那さんが残った場合

これはよくあるケースです。離婚が成立し家も出ていき、綺麗さっぱり新しく生活を始めました…

ところが家に残った旦那さんが住宅ローンを滞納すると、連帯保証人である奥さんにも督促状が届きます。

離婚を理由に連帯保証人を外して欲しいと銀行に交渉しても、ほとんど認められることはありません。

これは融資審査を「債務者:〇〇太郎さん、連帯保証人:〇〇花子さん」が、それぞれ一個人として承認を受け、ローン契約をした以上、この組合せを変更できない原則があるからです。

ごくまれに連帯保証人を変更できた実例がありますので、一度銀行へ相談に行かれることはお勧めします。

奥さんから見ると、家の売却は知ったことではないかも知れませんが、連帯保証人の責務を逃れることはできません

いくらで家を売って返済にどの程度充てることができ、ローン残額がいくら残って、これからどうするかは銀行と交渉する必要があります。

 

ケース4:旦那さんが家を出ていき、奥さん(連帯保証人である)が残った場合

旦那さんのローンの支払いが滞ると、奥さんへ督促が来ますので、支払状況を知ることが可能です。

連帯保証人の支払い義務は債務者と同等ですから、旦那さんの代わりに支払うことができ、ローンを正常にすることが可能です。

法律的には、旦那さんの代わりに支払ったお金を、旦那さんへ請求する権利もあります。

しかし現実的には支払い続けることができる奥さんはごく少数です。収入が追いつかないことが一般的です。

長い目で見て落ち着いた生活をするには、ローン返済額より安い家賃の賃貸物件や実家へ引っ越す方がメリットもあります。

 

その他のケース

上の記事にでている、奥さんの親が所有している土地に、夫婦で家を建てたケース。

奥さんが連帯保証人になっているかどうかにかかわらず、離婚・別居となると後処理は大変です。

処理を間違えると、親名義の土地も全て失うことになりかねません。

 

終わりに

離婚・別居の後も住宅ローンを20~30年滞りなく支払いました、というケースのほうが少ないかもしれません。

収入が減少するケースが多いこと、そもそも支払いに対する意欲が減退してしまうことが大きな要因です。

これらのケースを解決する方法の一つが「任意売却」です。

裁判所の競売で家を手放すと、中古相場より安く(7~8割程度)売ることになり、結果、ローン残額はたくさん残る事になります。

家を売ってローンが全て無くなればよいですが、ローンが残る場合は金融機関と話し合いが必要になり、これも慣れていないと大変です。

売却する場合は家の名義(所有権)も問題になります。奥さんが連帯保証人になっている場合は夫婦共有名義となっていることも多く、売却は共同作業となります。

これらも含めて、もしもこのような事態になったら、専門家へ相談することをお勧めします。

 


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25階以上の住人の心臓停止、生存率ゼロは本当?

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カナダの研究グループの調査では、心停止で病院に運ばれた人のうち、生きて退院できた人の割合は、1~2階の住民で4.2%、3階以上の住民では2.6%、16階以上では0.9%、25階以上の住民では生存者がいなかったとのこと。

原因として、救急車を呼んでも救急救命士が部屋までたどり着くまでに時間がかかり、心臓マッサージや自動体外式除細動器(AED)などの救命処置が遅れやすいことが考えられるとなっています。

実体験として、タワーマンションのエレベーターの待ち時間はが長く感じる事が多いです。

しかしこの記事の調査による25階以上の住民の人数は30人です。1~2階の住民の生きて退院できた人の割合は4.2%ですから、同率でも30人に対して1.26人となり、30人中1人でも生きて退院できれば割合は3.3%になります。

データの人数が少なすぎて、あまり実証的ではありません

但し、心肺停止で10分後の蘇生率はほぼ0%、1分1秒を争う事態であることは事実です。
タワーマンション全体で対応策を考えて、備える必要があります。